Para muchas sociedades inmobiliarias, la externalización de la gestión es una decisión lógica para ganar profesionalidad. Sin embargo, este movimiento puede alterar la calificación fiscal de la entidad, pasando de ser una «actividad económica» a una mera «sociedad patrimonial», con el impacto tributario que ello conlleva. Determinar si existe actividad económica es crucial, ya que de ello dependerá el régimen fiscal aplicable en el reparto de beneficios de la sociedad y el acceso a bonificaciones por empresa familiar.
El debate sobre si un arrendamiento constituye una actividad económica real o una gestión pasiva de patrimonio es uno de los puntos más sensibles en las inspecciones actuales. De esta distinción dependen el tipo impositivo, el acceso a incentivos fiscales y el régimen de responsabilidad de los administradores.
Nota: Generar rentas por alquiler no garantiza, por sí solo, que Hacienda considere que existe una actividad empresarial.
El requisito del empleado a jornada completa
La Ley del Impuesto sobre Sociedades establece un listón claro: para que el alquiler sea actividad económica, se requiere al menos una persona empleada con contrato laboral y dedicación exclusiva a jornada completa. Este requisito busca diferenciar a los inversores pasivos de las estructuras profesionales organizadas.
No obstante, no basta con «tener a alguien en nómina». Hacienda vigila que ese empleado realice tareas de gestión efectiva: contacto con arrendatarios, resolución de incidencias, control de cobros y supervisión de contratos. Un contrato ficticio sin funciones reales será rechazado en una comprobación.
¿Es compatible la subcontratación con la actividad económica?
Muchas empresas prefieren subcontratar a gestoras especializadas en lugar de mantener una estructura interna pesada. La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V1963-25 de octubre de 2025, arroja luz sobre este escenario.
La DGT admite que la subcontratación puede suplir el requisito de personal propio siempre que la realidad económica demuestre una gestión profesional y orientada al mercado. Pero atención: no es una validación automática. Se debe analizar caso por caso, evaluando si la externalización responde a la complejidad del patrimonio o es una vía para vaciar de contenido la sociedad.
La clave: Dirección y Control Estratégico
Para que la subcontratación no anule la calificación de actividad económica, la sociedad propietaria no puede desentenderse del negocio. Es imprescindible acreditar que la entidad mantiene:
- El control sobre la estrategia de precios y perfiles de inquilinos.
- La supervisión directa y constante sobre el gestor externo.
- La toma de decisiones de inversión y reforma del patrimonio.
Volumen y complejidad de la cartera
La dimensión del patrimonio inmobiliario es un factor determinante. Gestionar un edificio de oficinas con rotación de inquilinos y servicios asociados facilita justificar una estructura profesional (aunque sea externa) mucho más que el alquiler de un par de viviendas particulares.
La profesionalización de la gestión no solo responde a criterios fiscales, sino también a la necesidad de cumplir con las nuevas restricciones al alquiler de la Ley de Vivienda 2026, especialmente en zonas tensionadas como Cataluña.
La línea que separa la empresa inmobiliaria de la sociedad patrimonial se ha vuelto más técnica tras las últimas consultas de 2025. Una gestión externalizada puede ser fiscalmente segura siempre que esté bien documentada y la sociedad mantenga el timón del negocio.
Si está valorando externalizar su cartera de inmuebles o necesita validar su estructura actual, nuestro despacho profesional le ofrece el análisis técnico necesario.
¿Qué sucede si mi sociedad inmobiliaria no tiene ningún empleado propio?
En principio, Hacienda presumirá que se trata de una sociedad patrimonial de gestión pasiva. No obstante, según la reciente doctrina de 2025, si usted subcontrata la gestión a una empresa especializada y puede demostrar que mantiene el control estratégico y que el volumen de inmuebles justifica esa estructura, podría defenderse la existencia de actividad económica. Es un terreno complejo que requiere prueba documental sólida.
¿Basta con contratar a un familiar a jornada completa para cumplir la ley?
No. El contrato laboral es solo el requisito formal. El empleado, sea familiar o no, debe poseer la cualificación necesaria y realizar tareas reales de gestión inmobiliaria. Si la persona contratada no tiene funciones efectivas o el patrimonio es tan pequeño que no justifica una jornada completa, Hacienda invalidará la deducción y la calificación de actividad.
¿Qué dice exactamente la consulta V1963-25 sobre la externalización?
Esta consulta de octubre de 2025 flexibiliza la interpretación rígida del empleado propio. Reconoce que la externalización es una opción empresarial válida que no rompe necesariamente la «actividad económica», siempre que la gestión sea profesional y la sociedad contratante mantenga la capacidad de dirección y supervisión sobre el tercero.