El Consejo de Ministros ha aprobado dos nuevos Reales Decretos-leyes que modifican de forma sustancial el marco regulatorio del sector inmobiliario y del mercado del alquiler en España.
La reforma reúne medidas de amplio calado que van desde la prórroga de contratos residenciales hasta el endurecimiento del régimen temporal, la protección frente a desahucios y nuevos gravámenes fiscales.
Al haberse articulado mediante dos normas diferenciadas, su impacto legal definitivo dependerá tanto de la letra publicada en el BOE como de su posterior convalidación en el Congreso de los Diputados.
La prórroga extraordinaria de dos años y la renovación automática de contratos
El primer bloque de medidas aprueba una prórroga extraordinaria de dos años para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual en vigor que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
De forma paralela, el Ejecutivo ha tramitado en un segundo Real Decreto-ley independiente un sistema de renovación automática para blindar la continuidad del inquilino en la vivienda habitual.
Esta continuidad contempla salvaguardas tasadas para el arrendador, entre las que destaca la necesidad acreditada de recuperar el inmueble para uso propio o de familiares directos.
El cerco legal al alquiler de temporada y por habitaciones
El Gobierno busca frenar la derivación masiva de viviendas hacia modalidades temporales o de habitaciones destinadas a esquivar las limitaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La nueva regulación exigirá una causa real, expresa y documentalmente verificable que justifique la temporalidad del arrendamiento (estudios, desplazamientos laborales o tratamientos médicos).
En ausencia de una causa legítima debidamente probada, el contrato pasará a considerarse de vivienda habitual a todos los efectos legales, quedando sometido a las prórrogas forzosas de la normativa general.
El peligro de los contratos de temporada tipo formulario. Con este nuevo marco, calificar formalmente un contrato como «de temporada» ya no servirá de escudo ante una inspección o litigio. Si el propietario no recaba y custodia pruebas fehacientes de la temporalidad (matrícula universitaria, contrato laboral con destino provisional o empadronamiento principal en otra localidad), los tribunales recalificarán el contrato como de vivienda habitual de forma retroactiva. Esto forzará al arrendador a respetar los plazos obligatorios de 5 o 7 años y devolver las cantidades percibidas por encima de los límites de renta legales.
Protección frente a desahucios hasta 2030 y límites a operaciones de inversión
Otro de los pilares del paquete normativo extiende la suspensión de desahucios y lanzamientos de familias en situación de vulnerabilidad económica acreditada hasta el 31 de diciembre de 2030.
Para paliar el perjuicio a los titulares, el diseño normativo prevé mecanismos de compensación económica dirigidos a pequeños propietarios cuyos inmuebles permanezcan afectados por esta medida.
Asimismo, se anuncian restricciones temporales hasta 2028 a determinadas adquisiciones masivas de vivienda por parte de fondos y sociedades inversoras con operativas consideradas especulativas.
Novedades tributarias: IVA del 10 % en pisos turísticos y tipo del 4 % para protegida
En el terreno impositivo, los arrendamientos turísticos comercializados por canales digitales quedarán sujetos a un IVA del 10 %, modificando el criterio tradicional de exención que venía aplicándose cuando no se prestaban servicios hoteleros.
Este cambio altera de forma inmediata los márgenes de rentabilidad, obligando a los propietarios a reajustar precios y cumplir con nuevas obligaciones de facturación y liquidación periódica ante Hacienda.
Como contrapeso, el Gobierno aprueba un tipo superreducido del IVA al 4 % para las obras de construcción y promoción de vivienda pública y protegida, con el objetivo de estimular la oferta asequible.
Vigencia provisional y decisiones inmediatas para propietarios e inversores
Los Reales Decretos-leyes despliegan efectos desde su publicación en el BOE, pero su vigencia tiene carácter provisional hasta su convalidación formal en el Congreso de los Diputados.
Esta provisionalidad exige analizar cada operación con máxima prudencia técnica, especialmente en contratos próximos a expirar, transacciones en curso o revisiones de precios de alquiler.
Antes de formalizar cualquier prórroga, nuevo contrato o modificación en su cartera inmobiliaria, contacte con el departamento jurídico de Zincobs para evaluar los riesgos contractuales y tributarios aplicables a su caso concreto.
¿Qué contratos pueden acogerse a la nueva prórroga de dos años?
¿Puedo seguir utilizando contratos de alquiler de temporada para mi inmueble?
Sí, pero con un control documental mucho más estricto. La norma exige que la causa de temporalidad (estudios universitarios, traslado laboral temporal, proyectos con fecha fija) esté plenamente justificada y documentada en el contrato. Si se utiliza un contrato de temporada para cubrir una necesidad de residencia permanente, el juez lo reclasificará como alquiler habitual ordinario.
¿Cómo afecta el nuevo IVA del 10 % a las viviendas turísticas?
Aquellos arrendamientos turísticos comercializados a través de plataformas o canales turísticos que hasta ahora disfrutaban de la exención de IVA por no prestar servicios propios de hostelería pasarán a tributar al tipo reducido del 10 %. Esto implicará repercutir el impuesto en el precio al cliente y asumir la presentación de liquidaciones trimestrales ante la Agencia Tributaria.