Es muy común que los padres consideren transmitir la propiedad de un inmueble a sus hijos como ayuda patrimonial, pero surge una duda habitual cuando la vivienda todavía tiene una carga financiera: ¿Qué ocurre con la hipoteca pendiente? ¿Cómo afecta esto a la factura fiscal del hijo?
Antes de formalizar la escritura, es fundamental entender que la fiscalidad de la operación cambiará drásticamente dependiendo de quién se haga cargo de la deuda bancaria a partir del momento de la donación.
Supuesto 1: Donación del inmueble sin que el hijo asuma la deuda
Si usted decide donar la vivienda pero mantiene la titularidad del préstamo hipotecario (es decir, usted sigue pagando las cuotas mensuales), la operación se considera una donación pura y simple. En este escenario, el hijo recibe el valor total del inmueble como un regalo.
En este caso, el hijo deberá liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) teniendo en cuenta los siguientes puntos:
- Valor de Referencia: La base imponible será el Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro. Este dato es público y puede consultarse en la sede electrónica del catastro con el certificado digital.
- Valor de Mercado: En caso de que el inmueble no disponga de Valor de Referencia, se deberá utilizar el valor de mercado real.
- Residencia y Ubicación: El impuesto se rige por la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.
- Bonificaciones familiares: Es vital revisar las deducciones de cada región, ya que muchas comunidades ofrecen bonificaciones del 95% o incluso del 99% en donaciones de padres a hijos.
Supuesto 2: Donación con asunción de la hipoteca pendiente
Este es el caso en el que el hijo acepta la propiedad pero también se compromete ante el banco a pagar el capital que queda pendiente de la hipoteca. Fiscalmente, Hacienda ya no lo ve como una donación gratuita al 100%, sino como una operación «mixta».
Si el hijo asume la deuda, la tributación se divide en dos partes:
- Transmisión Onerosa (ITP): Por la parte del valor que corresponde a la hipoteca asumida, el hijo deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al hacerse cargo de una deuda, se interpreta que hay un «pago» indirecto, similar a una compraventa.
- Donación (ISD): La diferencia entre el valor total de la vivienda (Valor de Referencia) y el importe de la hipoteca asumida se considerará la donación real, y sobre ese importe neto se aplicará el Impuesto sobre Donaciones.
Ejemplo aclaratorio: Si dona un piso valorado en 200.000 € con una hipoteca de 80.000 € y el hijo asume la deuda, este pagará ITP por esos 80.000 € y el impuesto de donaciones (ISD) por los 120.000 € restantes.
Consideraciones finales y planificación
Elegir una vía u otra puede suponer una diferencia de miles de euros en impuestos dependiendo de la Comunidad Autónoma. Mientras que el ISD suele estar muy bonificado entre familiares directos, el ITP suele tener tipos impositivos más elevados y menos deducciones.
Además, no olvide que para el donante (el padre o la madre), esta operación puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF si el valor de referencia actual es superior al valor por el que adquirió la vivienda en su día, salvo que se trate de la vivienda habitual y sea mayor de 65 años.
Dada la complejidad del cruce de impuestos (ISD, ITP, IRPF y Plusvalía Municipal), le recomendamos realizar un estudio previo. Puede ponerse en contacto con nuestro despacho profesional para analizar su caso y optimizar el coste de la transmisión.
¿Qué impuestos paga mi hijo si le dono un piso con hipoteca?
Depende de quién pague la deuda. Si el hijo asume la hipoteca, pagará el ITP por el importe de la deuda y el ISD por el valor restante de la vivienda. Si el padre sigue pagando la hipoteca, el hijo solo tributará por el Impuesto de Donaciones (ISD) sobre el valor total del inmueble.
¿Cómo se valora una vivienda para una donación a un hijo?
La base imponible es el Valor de Referencia del Catastro, que actúa como el mínimo legal obligatorio. No obstante, si el valor de mercado que declaráis en la escritura es superior a dicho valor de referencia, la ley obliga a tributar por la cifra más alta. Solo en el caso de que el inmueble no disponga de Valor de Referencia oficial, se utilizará obligatoriamente el valor de mercado como base para el impuesto.
¿Hay bonificaciones por donar una vivienda de padres a hijos?
Sí, la mayoría de Comunidades Autónomas ofrecen bonificaciones importantes en el ISD (Impuesto de Donaciones) para familiares directos. No obstante, estas ventajas no suelen aplicarse a la parte de la hipoteca que tributa por ITP, por lo que es esencial calcular qué opción es más económica antes de firmar.