El pleno dominio de un inmueble no es un concepto unitario, sino que se divide en dos facultades diferenciadas: el usufructo (el derecho de uso y disfrute) y la nuda propiedad (la titularidad jurídica del bien sin facultad de uso). En los últimos años, la venta de la nuda propiedad ha emergido como una vía para obtener liquidez inmediata sin necesidad de abandonar el hogar, eliminando la carga de préstamos o hipotecas. Sin embargo, esta operación conlleva una serie de complejidades legales y financieras que deben evaluarse con rigor.
¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
Se define como la situación jurídica en la que una persona ostenta la propiedad de un bien, pero sobre este pesa un derecho real ajeno. El escenario más habitual es el usufructo vitalicio: el usufructuario mantiene el derecho a residir en la vivienda e incluso a arrendarla para percibir las rentas, mientras que el nudo propietario posee el título pero carece de cualquier capacidad de disposición inmediata sobre el uso del inmueble.
El conflicto de los gastos y las derramas
Este desdoblamiento de la propiedad suele ser fuente de fricciones. Por norma general, el usufructuario asume los gastos corrientes y de conservación, mientras que el nudo propietario debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios y derramas. Esta obligación financiera sin contraprestación de uso suele generar tensiones significativas, ya que el propietario debe invertir en mejoras de las que, en muchas ocasiones, no disfrutará en el corto o medio plazo.
Obstáculos principales en la transmisión de la nuda propiedad
Aunque parece una solución financiera atractiva, la venta de la nuda propiedad se enfrenta a tres barreras críticas:
- Falta de consenso entre propietarios: Cuando la nuda propiedad pertenece a varios herederos o titulares, la venta requiere el acuerdo unánime de todos ellos, lo cual resulta complejo en contextos de desavenencias familiares.
- Inexistencia de financiación bancaria: Las entidades financieras consideran la nuda propiedad como un activo ilíquido y de bajo interés. Es prácticamente imposible obtener una hipoteca para adquirir solo la nuda propiedad, lo que limita los compradores a inversores con capital propio.
- Desamparo del heredero: Es común ver herederos que reciben la nuda propiedad de una vivienda mientras el cónyuge viudo mantiene el usufructo. Si el heredero necesita una vivienda y el usufructuario posee otros bienes, el primero queda en una posición de vulnerabilidad civil, al no poder acceder a su propio patrimonio.
La venta como estrategia de liquidez para mayores
Existe un modelo de operación inverso que resulta muy beneficioso para la tercera edad: el propietario del pleno dominio vende la nuda propiedad a un inversor, reservándose para sí el usufructo vitalicio. Esto permite recibir un capital importante (en pago único o rentas mensuales) y seguir viviendo en su hogar de por vida.
El valor de venta en estos casos suele sufrir un descuento de entre el 20% y el 80% respecto al precio de mercado. El factor determinante es la esperanza de vida del usufructuario: cuanto más joven es quien mantiene el uso, menor es el valor de la nuda propiedad, ya que el inversor tardará más tiempo en consolidar el pleno dominio.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
Para determinar el precio teórico del usufructo vitalicio (y por extensión, de la nuda propiedad), se utiliza habitualmente la «regla del 89».
La fórmula de cálculo
El valor del usufructo se obtiene restando la edad del usufructuario al número 89. El resultado es el porcentaje del valor total del inmueble que corresponde al usufructo (con un mínimo legal del 10% y un máximo del 70%).
Ejemplo práctico: Si tenemos un piso valorado en 160.000 euros y el usufructuario tiene 35 años:
89 – 35 = 54%
160.000 € x 54% = 86.400 € (Valor del usufructo)
160.000 € – 86.400 € = 73.600 € (Valor teórico de la nuda propiedad)
Es importante destacar que este es un valor administrativo y fiscal. En el mercado real, los inversores suelen aplicar descuentos adicionales debido a la iliquidez del activo y al riesgo de longevidad.
Si se encuentra en una situación de copropiedad compleja o está considerando vender la nuda propiedad de su vivienda, le recomendamos contar con asesoramiento legal especializado para proteger sus intereses. Puede ponerse en contacto con nuestro despacho profesional para cualquier consulta.
¿Qué conflictos suelen surgir entre el usufructuario y el nudo propietario?
El principal foco de tensión son los gastos. Mientras el usufructuario asume los suministros y el mantenimiento ordinario, el nudo propietario debe pagar las derramas y reparaciones extraordinarias. Esto genera conflictos recurrentes, ya que el propietario realiza inversiones en una vivienda que no puede habitar ni alquilar hasta que el usufructo se extinga.
¿Cómo se calcula el precio de venta de la nuda propiedad de una vivienda?
Se aplica la «regla del 89»: se resta la edad del usufructuario a 89 para obtener el porcentaje del usufructo. Cuanto más joven es el usufructuario, más caro es el usufructo y menor el valor de la nuda propiedad. En la práctica, el precio de venta suele oscilar entre un 20% y un 80% de descuento respecto al valor de mercado de pleno dominio.
¿Por qué es difícil encontrar financiación bancaria para comprar una nuda propiedad?
Las entidades bancarias suelen rechazar la concesión de hipotecas sobre la nuda propiedad porque la consideran un activo ilíquido. Al no poder disponer del uso del bien en caso de impago, el riesgo para el banco es muy alto. Por ello, este tipo de transacciones se realizan casi exclusivamente mediante inversores con capital propio y sin necesidad de préstamos.