Problemática en la venta de la nuda propiedad de un inmueble

La plena propiedad de un inmueble se divide en dos conceptos: usufructo, que da derecho al uso, y nuda propiedad, que es la mera titularidad de la vivienda, es decir, la simple propiedad sin derecho a su uso. Muchas personas consideran la posibilidad de venta de la nuda propiedad. Esto entrama problemáticas muy variadas.

Una de las formas de obtener liquidez sin tener que abandonar la vivienda, puede ser la venta de la nuda propiedad. Sin préstamos, sin hipotecas, sin intereses.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad de un inmueble es la situación en la que una persona no es propietaria de pleno dominio, sino que existe algún derecho real en el bien en cuestión.

El ejemplo más claro, es cuando se establece un usufructo, vitalicio o no, en una vivienda. Esto implica que el usufructuario podrá vivir, podrá incluso alquilar la propiedad, y el nudo propietario no podrá disponer del inmueble de ninguna manera. A grandes rasgos, el usufructuario debe correr con los gastos corrientes de conservación, y el nudo propietario con los gastos extraordinarios. Esto genera grandes problemas y tensiones entre nudo propietario y usufructuario, pues una derrama por obras extraordinarias la tendrá que pagar el nudo propietario, por poner un ejemplo de tensión.

La institución del usufructo da una posición de predominancia a una parte frente a la otra. El nudo propietario no es nada, es decir tiene un título, pero no puede habitar, acceder, arrendar, etc. y además deberá pagar algunos costes.

La venta de la nuda propiedad

Por consiguiente, muchas personas consideran la posibilidad de venta de la nuda propiedad. Esto entrama problemáticas muy variadas.

La primera problemática es que cuando hay varios nudos propietarios, habrá que acordar con todos la venta. Esto a veces es muy complicado.

La otra problemática es que las entidades bancarias no ofrecen financiación contra nudas propiedades: las valoran como activos ilíquidos o no interesantes. Por tanto, la nuda propiedad a veces es más un problema que una solución.  De hecho, es frustrante ver como a veces hay herederos que terminan con una nuda propiedad, estableciéndose un usufructo para el viudo del causahabiente. ¿Pero qué sucede en el caso que el heredero necesita una vivienda y el usufructuario tiene dicho usufructo más otras muchas propiedades? Pues el heredero queda desamparado, no tiene relevancia civil alguna.

Es cierto que hay ventas de nuda propiedad que no cumplen este patrón sino casi el inverso: el propietario de pleno dominio decide vender la nuda propiedad a un inversor, quedándose el usufructo y recibiendo un dinero a plazos o bien en único pago. Eso permite a gente mayor sin ingresos poder vivir en su casa hasta la muerte y tener algo de liquidez para sobrevivir.

El precio de venta de nuda propiedad se suele situar entre un 20% y un 80% por debajo del valor del mercado, y todo depende de la edad del usufructuario. Cuanto mayor sea el usufructuario, más cara la nuda propiedad. Cuanto más joven sea el usufructuario, menor valor de venta.

Pensemos qué valor puede llegar a tener una nuda propiedad de una persona de 50 años, o incluso de una persona de 25 años. Casi que el usufructo sería más valioso que la nuda propiedad, pues en el caso de una persona de 25 años, el usufructo permite arrendar el piso durante quizás 60 años.

La norma para calcular la nuda propiedad es la siguiente:

  • La fórmula más fácil para calcular el usufructo vitalicio es restar a 89 la edad del usufructuario, teniendo en cuenta que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del total del bien y el máximo es el 70% del total del bien.
  • Ejemplo: valor del usufructo vitalicio cuando el usufructuario tiene 35 años sobre un piso valorado en 160.000 euros: 89-35 = 54% 160.000 € x 54% = 86.400 euros. Por tanto, restando el valor del usufructo al de la nuda propiedad, conseguimos el precio teórico. En la práctica, nadie nos pagará eso.

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